中古マンション内見【居住中・空室】メリットデメリットと失敗しないポイント！

さっそくですが、中古マンションの内見には大きく分けて、２つのパターンがあります。

パターン① 空室物件の内見〜売主がすでに引越し済みで空室

パターン② 居住中物件の内見〜売主がまだ居住している物件

本記事では、この２パターンについて、それぞれのメリット、デメリット、失敗しないポイントを解説していきます。

居住中物件の内見｜メリットは「売主に直接聞ける」

人が住んでいる状態を見れるので、自分が生活を始めた時の、暮らしぶりが想像しやすいというのがメリットのひとつになります

そして、居住中物件で内見する時の最大のメリットは

「売主から直接に話が聞けること」です。

では、どんなことを聞くと良いのかを詳しく見ていきましょう。

居住中のメリット｜売主に聞くべき７つのポイント

売主からマンションについて直接に話しが聞けるのが最大のメリットになります。

住んでいる人間の生の声はこれから実際に住んでいくうえで、とっても大事な情報源となります。

では、どんなことを聞いたらよいのか？

ポイントは住民しか知り得ないような情報を聞き出すことです。

🔸聞くべき７つのポイントを見ていきましょう。

聞くべきポイント① 買い物は便利か

買い物、とくに食材の買い物はとくに大事。

毎日、もしくは週末にまとめ買いなど、

どこのスーパーが良いのか？

この時間帯は混んでいて買いづらい

毎週何曜日はお得に買える

徒歩でいくなら〇〇スーパー！

車を使うならココが良い！

など地元に住んでいないとわからないような、細かな情報も把握できます。

地図上で見れる、店舗の場所や大きさだけではわからない、生活に密着した生の情報が聞けます。

聞くべきポイント② 季節や時間帯別の日当たりはどうか

各部屋の方角を見るだけで、実際の日当たりなどはわからないものです。

季節や時間帯で、窓から入ってくる日差しは変化します。

住んでいる人だけがわかる、春先は暖かい、夏は意外に涼し、冬は陽が入らないので寒いなど、部屋ごとの情報を得ることができます。

聞くべきポイント③ 上下左右はどんな方がお住まいか

住んでいないとわからないことが多いです。

不動産仲介業者もこのあたりの情報は当然もっていません。

上階の住民はお年寄りで静かですよ、右横の住民は会っても挨拶はしてくれないとか、左隣の住民は朝早く、夜遅いので普段は顔を合わせないとか、、、

自分が住んだ時のイメージがしやすい情報を得られます。

やはり、実際に住んでいる方の生の声は、これから住む上で最も参考になるポイントとなります。

聞くべきポイント④ 騒音はないか、マンション内と外の騒音、時間と季節

騒音に関してはひとそれぞれの感じ方がありますが、売主さんに聞くとこで、我慢できる範囲なのか、自分はちょっと我慢できなさそうなのか？など判断しやすくなります。

・上階の住人は平日は静かだけれど、土日祝はとてもうるさいとか
・右隣の住人は夜の10時くらいからテレビの音が大きくてうるさいとか、
・左横の住人は土日ピアノの音がちょっとうるさいとか、、、、、

・近くにある工場が昼間うるさい
・犬の遠吠えがうるさい

など、様様な情報を聞き出したいです。

聞くべきポイント⑤ 過去現在にトラブルはないか？

ある程度大きなトラブルは管理組合が把握していますし、議事録にも記載があるかもしれませんが、細かなトラブルまでは把握されてはいません。

もしかしたら、売主さんから、「以前〇〇のトラブルがありましたよ」とか「いま〇〇のトラブルがあるんですよね」などの情報が聞けるかもしれません。

売主さんも、告知事項で嘘を言ってはいけないことは知っていますので、正直に教えてくれるはずです。

つまり、聞かれれば答えること、聞かれなければ、わざわざ答えないことがあります。

聞くべきポイント⑥ 管理組合や総会の状況

管理組合がちゃんと機能しているかは大きな問題です。

総会の時の雰囲気はどうですか？と聞いてみる

・住民の方が積極的に関わっているか？
・理事長が長く居座り独断していないか？
・出席率はどうなのか？

など聞き出せるかもしれません。

マンションに住むということは、ご承知のとおり、「管理を買う」こと。
とっても重要な情報になります。

聞くべきポイント⑦ 住みやすさなど、なにか気になることないか？

最後は、なにか住んでいて、気になるようなことってないですか？

と聞いてみると、いろんなお話しが聞き出せるかもしれません。

例えば。

・珈琲屋さんが焙煎する時の煙の匂いがキツイとか

・生ゴミの日はカラスがたくさん寄ってきて怖いんですとか

・駐車場の雪かきがとっても大変なんですとか

もちろん、良い面もたくさん教えてもらえるはずです。

普段の生活に関わる、細かな情報がたくさん得られます。

では次に、居住中内見のデメリットについて見ていきましょう。

居住中内見｜デメリットは「売主に気を遣う」

居住中内見のデメリットは売主さんに遠慮して、気を遣ってしまい、じっくり見ることができず、見たい部分を見逃してしまうことです。

時間が気になってゆっくり見れない

自分のペースでゆっくり、じっくり見れない、、、、。

気持ちはわかりますが、一生を左右する高い買い物になりますので、正直遠慮している場合ではありません。

事前に日時を打ち合わせしているので、売主さんのことは気にせずに時間をかけて、じっくり見るようにしましょう。

売主の家具、家電で見えにくく、イメージしづらい

遠慮がちになることのひとつに、売主さんの家具や家電が邪魔で見たい部分が見づらいことがあります。

・クローゼットや押し入れに衣服や物が入っていて、実際のサイズ感がわかりづらい

・あとでゆっくり見るための写真が自由に撮りづらい、特に売主さんの私物が置いてある場合は写真を撮るのを遠慮してしまう。

・売主さんの荷物がたくさんあったり、中にはごみなどが平気で散乱している場合があります、そんなときはそのマンションを購入しようとする意欲が失せてきます。

空室物件内見｜ メリットは気兼ねなく見れる

空室の物件は遠慮なく、自分のペースでじっくり見ることができるのが最大のメリットです。

あとは、家具などがないので、床や壁クロスの劣化状態がよく見えることもメリットのひとつ。

ゆっくり見れるのでリフォームの計画も立てやすい。

売主さんがいないと、緊張しないので、自分の見たい部分がしっかり把握できるのが空室物件内見のメリットとなります。

見たいところを気兼ねなく見れるメリット

空室の場合は気兼ねなく、自分の確認したいところを隅々まで、見ることが可能です。

リフォーム前提であれば、家具の置き場所、家電製品の配置などを検討するための写真や動画を撮りまくって、あとでゆっくり検討できます。

現状のままで使える設備はそのまま使っていきたいのであれば、

・トイレの中の状態～壁紙や床の汚れはどうか、便器はまだ使えるか、手洗い、照明などはまだ使えるか？

・浴室の中の状態～浴槽に傷はないか、排水溝は清潔か？

・キッチンの状態～シンクやコンロの高さはあっているか、換気扇は動くか？

・各部屋のドアは劣化していないか？

・コンセントの位置は足りているか？

など、細かく見ていくことができます。

とはいえ、設備を壊したり、傷つけたりしてはいけないので、仲介業者の営業マンに聞きながら、自分が見たい部分の内見を進めていきましょう。

キッチンやお風呂のリフォームは高額なので、要検討ですが、トイレに関しては取り換えすることをおすすめします、こだわらなければ、工事代込みで20～40万円程度でリフォームできます。

内見の時は気持ちが昂るので、落ち着きがなくなることが多いです、そんなときは動作を普段より少しゆっくりすることで、落ち着いて内見できるようになります。

では、次に空室物件内見のデメリットを見ていきましょう。

空室物件内見｜デメリットは契約まで売主に会えない

自分が購入しようとしてるマンションの売主がどんな人なのかは、内見の段階ではわかりません。

ふつうは契約の段階ではじめて会う形になります。

売主がどんな方なのかはちょっぴり気になりますよね。

基本は契約時までは売主さんとは会えません。

売主さんとは契約時まで基本は会えません、なので細かな情報は契約するまで直接聞くことは難しいです。

ただ、仲介の営業マンを通して確認していくことは可能です、疑問があればどんどん営業マンに投げかけてみましょう。

部屋の大きさが広く見える？

空室で、家具など家財道具がないので、実際より広く感じるんですよね。

ご自分が持っている家具が考えているレイアウト通りに、配置ができるのかについては、実際にメジャーで計測して、メモに記録しておくと、あとあと便利、「あ～そういえば冷蔵庫の横にこの食器棚って置けるのか？」みたいなことが多々発生します。

入居後「ソファ置いたら狭い…」はよくある話です。

買い手が付かずに、長い間の空き部屋物件の場合

なんらかの理由で長い間、売れていなくて、空き期間が長い物件の場合、心配なことがあります。

・設備の状態～電気関係、給湯器、給排水管が詰まっていないか、エアコンは動くのか？

・部屋の湿気などによるカビ

・換気の問題でタバコなどの匂いが部屋に漂っている。

なぜ、空き期間が長いのか？

売れなかった理由が
・部屋の内部に問題なのか？
・住民になにか問題があるのか？
・マンション自体に問題はなく、ほかの理由なのか？

など、その理由を営業マンにきちんと確認しておきましょう。

理由によっては購入を控えたほうが良い場合もあります。

居住中内見時の失敗しない5つのチェックポイント

居住中の内見で失敗しないように、注意したい５つのポイントについてみていきましょう。

要は売主さんの気持ちをしっかり考えて、自分の行動が常識的から外れないように律すること、特別に見せて頂いているというような気持ちをもって、謙虚に内見するようにしましょう。

チェックポイント① 内見時に価格交渉はしない

内見のときに価格交渉はぜったいにやめましょう！

内見時に

・給湯器やエアコンの調子が悪いのを見つけて「少し安くできますか？」などと言ってしまったら、売主さんからは「常識のない人、この人には売りたくない！」となってしまうことも十分に考えられます。

価格交渉は内見のあとで仲介業者さんを通じて、じっくり進めるようにすることが必要。

チェックポイント② 気になった部分を口に出さない

内見時についつい、独り言のようにでも、口に出してはいけないこと

・トイレが汚れているとか

・ドアが壊れているとか

・キッチンが狭いとか

・タバコの匂いがするとか

ネガティブなことは絶対に口にだしてはいけません

売主さんの気持ちをちゃんと考えて行動するようにしましょう。

チェックポイント③ ドアなど勝手に開けない、特に寝室は細心の注意

内見中に見ていくうちに、無意識になんとなく、手がでて、ドアを勝手に開けてしまうようなことは絶対に避けてください。

開ける前に必ず売主さんに確認しましょう。

・クローゼットの広さを見たいのですが、開けていただいても、大丈夫でしょうか？

・トイレの空間を見たいのですがドアを開けても、よろしいですか？

・特に寝室は売主さんにとっても見られるのに抵抗がある部屋になります、入室の際は細心の注意をもって、「ジロジロ」とみるようなことは避けるようにしましょう。

というように、勝手に自分で開けて見るのではなく、都度、売主さんにお伺いを立てるのが筋です。

売主さんも内見に来る前には、いろんな部分を見られるのは承知していますが、やはり勝手に図々しく、いろんなところを見られるのは、良い気持ちがしません。

売主の心証を悪くしないことはとっても大切です。

もし、申し込みが重なった場合、なにか失礼があって、売主さんがこの人には絶対に売りたくないと思われてしまうと、せっかく気に入った物件であっても、売主さんの意向で購入することができなくなります。

チェックポイント④ 水を実際に使わせてもらう

水回りは生活の根本、サラッと見るだけでは不十分です。

あくまでも、売主さんに確認して了解を得てからになりますが、ぜひ確認してほしいこと。

◆実際にやってみてほしいこと
・キッチンの水を出す
・風呂のシャワーを出してみる
・洗面台の水を出してみる

◆何をチェックするか？
・水圧
・排水の流れ
・臭い
・ゴボゴボ音

以上を確認したいのですが、注意したいのは、たとえ水圧が低く水流の勢いがなかったり、排水の流れが悪かったり、臭いがしても、それを口に出しては絶対に言わないこと、心の中にメモをするだけに留める。

帰宅した後、それについて、家族にとって許容範囲なのか、それとも我慢できないことなのかをみんなで話し合えばよいだけです。

チェックポイント⑤ 子連れでの内見は気を付けましょう

子連れで内見してもよいか、仲介業者を通して、売主さんに確認をとってもらったほうが無難です。

・部屋に入ってから飛び跳ねたり

・置いてある物を勝手に触って壊したりしないように、内見前に子供にきつく言い聞かせておくことが必

・もし普段から言うことを聞かないようなお子さんの場合は一緒に連れていくことは止めておきましょう。

売主さんに気を使いながらも、自分が見るべき部分はしっかり確認できるように

しましょう。

まとめ

中古マンションの内見には、居住中と空室の２パターンがあります。

居住中物件の最大のメリットは「売主から直接、生の情報を引き出せること」

買い物の利便性、日当たり、隣人の様子、騒音、トラブル、管理組合の実態

住んでいる人にしか知り得ない情報を、遠慮せず積極的に聞き出すことが内見の価値を何倍にも高めてくれます。

空室物件のメリットは「自分のペースで隅々まで確認できること」

壁や床の劣化、水回りの状態、コンセントの位置まで、気兼ねなくチェックできる。ただし家具がないと実際より広く見えるので、必ずメジャーを持参すること。

どちらのパターンにも共通して言えることがひとつあります。

売主への礼儀を忘れないこと。

内見中の価格交渉、ネガティブな独り言、無断でドアを開ける

こうした行動は、たとえ一言であっても売主の心証を損なう。

申し込みが重なった場面では、売主の意向が物件取得の可否を左右することすらあるます。

こわいですね。

確認したいことは遠慮なく、ただし言葉と振る舞いは丁寧に。

この一点を守るだけで、内見は「ただ見る」から「判断材料を得る場」へと変わります。

ぜひ実践してみてくださいね。