「マンション管理人の仕事なんてフィジカルAIに奪われるよ！」と笑われたが、、
こんにちは、現役マンション管理人のぽぷらです。
マンション管理人の仕事は近い将来、フィジカルAIに奪われるのか？
ぽぷらの妻は9歳年下、年金開始まで、まだまだ管理人の仕事を続けなければならない。
2026年現在66才のわたしは、9年後の75才まで働く必要があります。
そんなこともあり、フィジカルＡＩには戦々恐々なんです。
ところで、最近、トランプ大統領がSIにするといっているAIですが、このまま急速に発展していけば、完全無人運転はおろか、いろんな仕事がフィジカルAIに奪われていくのは間違いない！
そこで、フィジカルAIが人間のマンション管理人の代わりになるのか？ならないのか？を現役マンション管理人の筆者が本音で答えてみます。
結論：管理人の仕事でAIに奪われるのは「半分」だけ？
マンション管理人の仕事がフィジカルAIに
奪われる業務と
奪われない業務
をわけて考えてみます。
結論からいうと、いま想像できるフィジカルAIの能力から考えると、マンション管理人の仕事の半分は奪われて、半分は奪われないです。
この先、5年先の未来では、まだまだ人間のマンション管理人が活躍していると感じています。
では詳しく見ていきましょう。
フィジカルAI(SI)に奪われない5つの業務
人にしか拾えない「人間の機微」
これがいまのところ、フィジカルAI（SI）ではできない仕事となります。
フィジカルAIは身体性は獲得しても、そこに宿る人としての匂い、肌感覚、空気などを読み込むことはまだまだ、できないのではないか。
つまり、マンション管理人の業務でAIに奪われない仕事は今のところ、「たくさんある」ということになる。
奪われない業務① クレーム対応の「呼吸」を読む
クレームはまずは聞くこと、目を見て、真剣に聞きこむことが基本。
相手が話している間は口を挟んではいけません。
とにかく耳を傾ける。
同時に、相手の感情の度合いを感じ、何を言いたいのか？本音をくみ取る、
とくに多く寄せられる騒音などの相談は、決まった答えがない、個別の対応となる。
・騒音を出している住民側の事情もあるし
・その騒音を不快に思う住民側の状況もある
騒音クレームにはそれなりに、細やかな配慮が必要となる
つまり、内容そのものより「今どれくらい怒っているか」「どこまで許容できるのか？」「本当は何を求めているか」などを会話のなかで、察するのがとても大事になります。
AIに「お気持ちお察しします」「規定通りの対応をします」とか言われても、「はあ？」って感じになりますよね。
奪われない業務② 高齢入居者の変化に気づく
マンションには高齢者の割合が増えています。
管理人として気を遣うのは、入居者のなかでも、とくに「高齢者」です。
「このところ顔色が悪い、元気がない」
「今日、○○さんの新聞が溜まってる」
「最近顔を見ない」
これは巡回データではなく、各住民の日ごろの生活習慣を知っているからこそわかること。
フィジカルAIはセンサーでデータを蓄積できますが、「ひと付き合い」「住民の習慣」などその人個人のことを感じることが難しい。
一人暮らしの高齢入居者の変化に、いかに気が付くかは、「孤独死」などの事故防止にとても重要なことです。
マンションの資産価値を担保する大事なことです
奪われない業務③ 住民同士の力関係の調整
理事会や町内トラブルの裏には、たいてい人間関係のしがらみがあります。
「Aさんの前ではBさんの話をしない方がいい」といった暗黙知は、マニュアル化できない領域です。
管理人はそれぞれの住民とはフラットな関係でお付き合いしているので、ちょっとしたトラブル以前の人間関係調整の仲を取り持つことには役立つことがあります。
このあたりはフィジカルAIには当面できないことですよね。
奪われない業務④ 信頼を前提にした緊急判断
火災や水漏れなど、規則通りに動くだけでは足りない場面での「今回は特別に鍵を開ける」といった責任を伴う判断は、最終的に人間が背負うものです。
緊急時はマニュアルに記載されていることを行動するだけでは、対応しきれないことが多いです。
その時々の状況に対応して行動を判断していく必要があります。
知っている限り、いまのフィジカルAIではできない事ですね。
奪われない業務⑤ 「あの人だから相談できる」という人間関係
何年もその場所にいる管理人だからこそ生まれる信頼は、AIには積み上げられない資産。
「管理人にしかできない」という価値
毎日、笑顔で挨拶をすることで生まれる信頼と安心
ここまでは「頼っていい」「甘えていい」の尺度もお互い理解している。
そんな、人にしか拾えない、気まぐれで複雑な「人間の機微」こそ
いまのところ、フィジカルAI（SI）ではくみ取ることが難しい仕事となります。
フィジカルAI(SI)に奪われる5つの業務
マンション管理人の業務のなかでも、体を使ってやる業務、清掃や見回りなどは簡単にフィジカルAIに奪われるでしょうね。
仕事を教えるのも、何度も繰り返し教えなくても大丈夫、一回教えれば、忘れることはありません。
教える方法は
人間のオペレーターがリーダーアームを装着して手を動かすと同じ動きを再現して覚える
その行為をＡＩが学習して積み上げる、これを繰り返せば、掃除の動作なんかは簡単にできるようになる。
掃除なんかはフィジカルAIに奪われる仕事の最たるものだ。
奪われる業務① 巡回・見回り
夜間の共用部チェックや不審者確認は、すでに警備ロボットが得意とする領域です。
フィジカルAIなら疲れず、居眠りもせず、文句も言いません（人間だとたまに言いたくなりますよね）。
コスト面でも、一日中働いても、夜間料金も、休日料金も人件費は一切かかりません。
奪われる業務② 清掃
エントランスや廊下の清掃はロボット掃除機の延長線で自動化しやすい業務です。
正直、私の清掃よりロボット掃除機の方が几帳面かもしれません（笑）。
人間だと、体調の悪いときは多少手を抜きますが、フィジカルAIはそういうことはないですよね。
廊下や天井やちょっとした隙間にいる蜘蛛、見落としがちな蜘蛛の巣、北海道にはあまりいませんが、ゴキブリなどを発見する能力はフィジカルAIの得意とするところですよね。
奪われる業務③ 定型的な問い合わせ対応
「ゴミの日はいつですか」
「宅配ボックスの開け方は」
といった定番質問は、AI音声対話で十分対応可能です。
大京のようにすでに導入している管理会社もあります。
奪われる業務④ 設備の異常検知・点検
エレベーターや給排水設備のセンサーデータをAIが常時監視し、異常の予兆を検知する仕組みは、人間の五感より早く気づけることも。
日ごろ慣れている業務はついつい見逃してしまいそうになります。
・電球の球切れ
・ちょっとした水漏れ
・配電盤の不具合
などは、フィジカルAIの得意とするところではないでしょうか。
奪われる業務⑤ 記録・報告書の作成とフロント業務も代行
日報や修繕履歴のとりまとめといった事務作業は、生成AIとの相性が非常に良い分野です。
そもそも、マンション管理人の報告書業務で、難しいものはありません。
面倒な計算や綿密な報告書を要求されることは皆無です。
しかし、フィジカルAIなら、マンション管理に役立つ、人間では拾えないような情報を集積して、管理会社と管理組合の利益となるような資料にまとめることができるようになります。
それと、マンション管理にはフロントといわれる存在がおります。
マンション管理人を統括するような立場の人です。
管理人からの情報をまとめたり、管理人からの相談を受けたり。
理事会の開催やマンション総会での司会と調整など、マンション管理でとても大事な存在となる人です。
フィジカルAIが台頭してきたら、現場管理人の仕事とフロントの仕事を融合して、新しいマンション管理の業務が再構築されるのではないでしょうか。
まとめ
今回はフィジカルAIができること、できないこと、
これを簡単に思いついた範囲で列挙してみました。
マンション管理人の業務は細かく言えば、まだまだいろいろとあります。
ただ、一度、現場にフィジカルAIが入り込めば、相当量の業務はこなしていくことができるようになると思います
そして、とっても大事な視点として、フィジカルAIができる範囲での業務として、マンションの管理方法自体を再構築して、見直していくような気がしています。
これから益々状況が悪くなると予想される、マンションの管理界隈。
マンションは今現在もいろんな課題を抱えています。
人手不足、人件費高騰、機能しない管理組合、住民の高齢化、マンションの老朽化問題。
これらを踏まえると、ぽぷらが普段やっているマンション管理人の仕事の業務内容自体が変わっていくことになるのかな～と。
そして、そこにフィジカルAIという最強の人材が投入されることになるのでは？
そのころにはフィジカルＡＩの一体あたりのコストも低く抑えられていることでしょう。
イケメンのフィジカルＡＩがマンションを見回る世界がそう遠くないかもしれませんね。
まあ、ぽぷらが仕事をしている間はそういうことがないことを祈るばかりです。
