中古マンション内見で失敗しない5つのポイント！現役管理人の失敗体験

現役マンション管理人の筆者は2025年春に築35年の築古マンションを購入しました。

内見に行く前、自分なりに「何を見て、何を確認するのか？」のチェックリストを作って内見に臨みましたが、実際にその場に行くと、チェックリストにばかり目を奪われ、ほんとうに見るべきポイントを見逃しそうになりました。

本記事は、これからマンションを購入しようとしている方に向けて、「現役マンション管理人目線」と「自分の失敗体験」をもとに、内見時のチェックポイントについて解説していきます。

では、さっそくですが、「内見時５つのチェックポイント」と「現役マンション管理人目線の注意事項」を解説していきます。

以上が住んでから後悔しない、「毎日の生活が安心して暮らせるか？」を考えた、内見のチェックポイントとなります。

ちなみに内見時のこころ構えとして

「考えるな！感じろ」です。（ブルース・リー）

では、５つのポイントを順番に解説していきます。

ポイント① 建物の管理状態はここを見よ！

建物の管理状態がわかりやすく出ているポイントは「ゴミ、汚れ、ひび、破損」が「放置されているか？」「きちんと整理、修繕されているか？」です、ここを見るとある程度は把握できます。

では、具体的に「どの部分を見るのか？」を実際のマンション内見時に見て歩く動線に沿って解説します。

A. マンションの外観を見る｜建物の周りを歩いて一周してみる

まず、マンションを訪れたとき、外観をしっかり見るために、周りを一周させてもらいましょう。

正面からはよく見えても、他がダメな可能性もあるので、横面と裏側に行き、外壁にヒビが入っていないかなどを確認すること。

歩いている時に、住民の方とすれ違ったら、必ず、こちらから挨拶をしてみて、相手の反応を確かめて、住民の雰囲気もついでに感じとってください。

B. 駐車場と駐輪場の状態を確認すること

マンションを一周したら、次に駐車場と駐輪場を見せてもらいましょう。

駐車場で確認するべこと

どんな車種の車が置かれているのかを見る、タワマンや高級マンションの場合を除いて、普通のマンションであれば、高級車や派手な色の車ばかりのところはちょっと危険です、住んでいる方がどんな方なのか、意外にわかりやすいです。

・ファミリー向けの車が多いのは安心

・車の駐車の仕方や、ゴミが散乱していないか、なども良く見ておきましょう。

・営業マンには駐車場の空きも確認しましょう、空きがないこともよくあります。

・自分の車がきちんと入るサイズなのか？

・出し入れがしやすい動線になっているか？

駐輪場で確認すべきこと

自転車の様子を見ることで普段の住民それぞれの生活が見えてきます

・自転車が汚れていないか？

・使ってないような自転車が放置されていないか？

・自転車同士の間隔に余裕があるか？

・ゴミが散乱していないか？

・駐輪場内の掃除は行き届いているか？

・防犯カメラは設置されているか？

などを確認しましょう。

C. 共用部の設備は整っているか？

共用部にある、豪華な応接セットとか、趣味のよい絵画などに目を奪われないで、、

大事なのは

・消化器が使える状態で置いてあるか？ホコリが溜まっていないか？

・荷物が共用部の廊下などに放置されていないか？

・清潔な状態が保たれているか？

・ゴミ置き場は変なにおいがしないか、所定ごみの曜日は守られているのか？
（管理人に聞けばわかります）

このあたりをしっかり確認しましょう。

ポイント② どんな人が住んでいるのか？

マンション自体が気に入っても、住民の中に変な人、常識外れの人間がいた場合、ある程度は管理会社や管理組合で対応はしますが、限界があります。

嫌な思いをして、住むことになるなら、最初から近づかない方が得策です。

では、どうやって住民の情報を知ることができるのか？を見ていきましょう

A. まずは売主に聞いてみる

売主は聞かれたことに対しては嘘はいえません。

あとあと、問題になるからです。

なので、しつこく聞くのはNGですが、「周りのお部屋にはどんな方が住んでらっしゃいますか？」位で聞いてみると、ほとんどの場合は教えてくれるはずです。

B. 管理人にどんな人が住んでいるのかを聞いてみる

管理人は住民の個人情報については、基本は言いません。

ただ、「どんな方が住んでいるのですか？」と聞かれたら、ざっくり住民の雰囲気くらいはお伝えすることがあります。

例えば、「みんな良い方ですよ」とか「お年寄りの方が多いですね〜」位はお話しします。

もし、住民のなかに変な人がいた場合、「う〜ん」とか「いや、あの〜」みたいに口篭ってしまうと思います。

そういう対応があったら、住民の中にそういう人がいる可能性があります。

長く勤めている管理人だと、いろいろな情報を持ってはいますが、勤めて日の浅い管理人だと、あまり情報をもっていません、ただ過去の議事録を読んでいるはずなので、クレームになっているような事案であれば、知っています。

なので、ちょっと聞いてみると、断片的にいろんな話しが出てくるはずですので、そこを繋げていけば、住民の暮らしぶりが垣間見えてくるとおもいます。

C. 掲示板の内容から住民を知る

掲示板はそのマンションの「今」がわかります。

基本は行事予定の告知が多いです、消防設備点検、建物点検、ガス点検、エレベーター点検などで、このあたりはどこのマンションでも、掲示されています。

そうではなく、「当たり前のこと」をわざわざ掲示していたら、住民の質が良くないと判断できます。

例えば、空き缶のポイ捨て禁止とか、ペットのフンを放置しないでくださいとか、エレベーターでたばこを吸わないでくださいとか、、、。

こういう掲示文がある場合、やってはいけないことをやっている人がいるという事なので、ご自分のなかでその事が許容範囲でない場合、のちのち後悔しないため、そのマンションの購入を考え直したほうが良いかもしれません。

D. ゴミステーションから住民のモラル度を知る

ゴミステーションは人の品性が出やすい場所だと思っています。

まず見るべきなのは、ゴミ自体の置き方です、乱雑に捨てられてグチャグチャになっていないか？

捨てる時に放り投げているような感じを受けるゴミステーションは、住民の質が良くないと思われます。

あとは、ゴミが袋から飛び出していないか？
醤油や油のような、汚れがこびりついていないか？
非常識を注意するような、張り紙が掲示されていないか？

古い汚れがあっても、キチンと清掃されてる感じがあれば大丈夫ですが、その汚れが常態化しているのを住民の皆さんが許してるようなところは管理がまったくダメです。

そのあたり、営業の方にも協力してもらい、住民の雰囲気を判断する材料にしましょう。

ポイント③ 部屋の設備｜変えられない部分と変えられる部分

部屋の中は専有部分なので、基本は自由に変更できます。

ただし、変えられる部分と変えられない部分があるので、しっかり把握することが大事！

リフォーム前提で、変えられない部分を優先して見ることが大切。

見落としがちなのが、電気アンペア数、天井の高さ。

引越ししてからも使おうとおもている、家具、電化製品などのサイズ感が間取りに合っているか？そもそも入るのか？

このあたりはしっかり確認しましょう。

A. 変えられない部分←ここ重要

自分で勝手に変えられない部分をしっかり確認して、理解することはとても大事です

部屋の向き・陽当たり・アンペア数・玄関ドア・外窓・ベランダバルコニー・天井高さなど主に共有部分です。

風通しや陽あたりはどうか？

南向きでも、自分たちの生活リズムによっては、陽が入らない時間帯に部屋にいることになるとか、季節によっては陽の入り方が変化するので、そのあたりは売主さんに確認したいところです。

・窓から見える眺望に視界を遮るような建物はないか、視界がまっすぐに遠くまで見渡せるようになっているか？

・バルコニーに立った時に近くの工場の匂いがしないか？

・青空が見えるようなベランダになっているか？

・部屋の両端からの窓を開けた時に風が入ってくるようになっているか？

長く暮らすうえで、部屋に入る自然光や気持ち良い外の風が入ってくるかは、生活の満足度に大きく影響します。

アンペア数を確認する

最低40アンペアは欲しいところです。

ぽぷらが買った築古マンションは30アンペアしかありません、家電の同時使用は制限されます、ちなみに、電気ケトルとヘルシオオーブンとホットクックを同時に使ったらブレーカーが落ちます。

それと、IHコンロをつけたいと思ったのですが、管理組合より、すでに建物のアンペア数が限られているので、設置は不可と言われてしましました。

もし今後、全戸でエアコンとIHコンロを導入できるようなアンペア数に増設工事をするには、現状の積立金だけでは到底無理とのこと、別途持ち出しの資金が必要になるようです。

玄関ドア

築古マンションですと、玄関ドアが古い感じを受けることがあります。

あとでリフォームしてきれいなドアに変えたいと思ってもできません、

外側は共有部につき変更はできませんが、内側（部屋の中のほう）はドアの表面シートの張替などはできることが多いです。（管理組合に確認必要）

天井の高さ

天井の高さなんかも、よく見ておいた方がいいです、人によっては圧迫感を感じるとか、不都合が生じる場合があります。

B. 変えられる部分

部屋の中は専有部なので、基本は変えられます、お好きにリフォームできます。

間取り、内装

あとからいろいろと検討するうえで、配置レイアウトを考えながら、メジャーで測り、メモすること、それと写真やビデオをとる。

とくに、実際に玄関から各部屋に歩く動画はあとあと、配置を考えるうえでとても参考になります。

水回り設備

・給湯器はまだ使えるか？適切な更新時期を確認しておく

・トイレは交換がおすすめなのですが、中の広さや棚付けなどレイアウトは最低見ておきましょう。

・キッチンもそのまま使えるのか、リフォームで入れ替えるのかで変わってきますが、大事なのはシンクやコンロの前に立った時の高さがキッチンを良く使う人に合っているか？

・水回りすべてをリフォームするのであれば、サイズ感と配管の配置などもざっくり見ておくとあとあとスムーズに事が進みます。

ひとつ注意が必要なのは、給排水配管は管理組合が主導してマンション全体で変更するケースが多いので確認が必要ですし、床が直床か二重床によっても、配管工事が容易にできるかが違ってきます。

二重床であれば、比較的配管のレイアウト変更はしやすいです。

コンセントの配置

コンセントが各部屋のどの部分に配置されているかは、思っている以上に重要です

コンセントの関係で各設備や家具の配置が決まってしまいます、ご自分の思ったような配置がコンセントの関係でできない可能性もありますので、コンセントの数と位置は確認しておきましょう。

Wi-Fi環境

電波が途切れないか？

売主さんに確認しておきましょう

ポイント④ マンションのお金の流れを知ることは大事！

マンションでお金の事といえば、

管理費・修繕積立金の金額。

過去の大規模修繕でどれくらいの金額がかかったのか？

今後の計画で必要とされる見込み金額が試算されているのか？

また、築古物件では修繕積立金が不足していて、購入後に一時金が発生することもあるので、そのあたりも確認することが大事です。

管理費・修繕積立金に滞納はないか？

滞納については、仲介業者の営業マンに聞いてください、まあ大抵は聞かなくても、教えてくれますが、営業マンも忙しいので、聞かれないと、そのままってことも考えられます。

滞納があれば、契約したあなたがその滞納分も払うことになりかねません。

滞納が購入しようとしているお部屋に限らず、マンション全体で何人滞納しているのか、そのあたりも営業マンは教えてくれます。

滞納が多い＝住民の質が悪い、当然、修繕計画も実行できない、ということになります。

築古マンションですと、配管が銅管の可能性もあります、配管はいつ変更するのか？

配管はとても大事な確認項目になります、しっかり把握しておきましょう。

あと、おおまかで構いませんが、これまでの修繕計画が実行されているのか、これからの修繕計画がしっかり作り込まれているのかを営業マンに確認してもらいましょう。

ポイント⑤ 騒音と生活環境は自分の耳と足で感じよう！

A. 騒音は自分の耳と足で感じましょう

内見中に廊下に出て音を聞く、部屋の窓を開けてもらい、外の道路の音、近くの会社関係の音、車の出入りなどを確認しましょう。

あと、公園の近くとか、自然がある程度あるような立地ですと、カラスがうるさかったり、犬の散歩で犬同士の吠える声がうるさかったり、ペットに理解があれば良いのですが、人様のペットの鳴き声はやはりうるさく感じるものです。

消防署や大きな病院が近くにあると、サイレンの音が頻繁に鳴りますので、気になる方は事前にチェックをしたほうが安心です。

もちろん、時間帯を変えて自分の足で出向いて再訪、夜の時間、朝の時間、平日、休日など、角度を変えてしっかり確認したいです。

B. 普段の生活での生活音の確認

これは、売主さんが一番知っている情報ですので聞いておきましょう。

・上階の人が夜9時過ぎから物の移動をするので、音がする。

・休日の夕方には必ずピアノやギターの音がかなりの音で聞こえてくる。

・お風呂の時の風呂桶の音やシャワーの音がすごく響く。

など、実際は許容範囲なんだけと、他人が出す音はやはり気になるものです。

売主さんには、わたしは音に敏感なので、、、とお伝えしすれば、なんらかの情報を教えてくれるはずです。

管理人目線の３つの注意事項

注意事項① その内見は空室物件？居住中物件？

空室の場合は気兼ねなく、自分の確認したいところを隅々まで、見ることが可能です。

ただし、設備を壊してはいけないので、いちおう仲介業者の営業マンに聞きながら内見を進めていきましょう。

内見の時は気持ちが昂るので、動作を普段より少しゆっくりすることで、落ち着いて内見できます。

居住中物件の内見で注意したいこと

居住中の場合は売主さんが居るので、一定の配慮が必要となります。

・クローゼットの広さを見たいのですが、大丈夫でしょうか？

・トイレの空間を見たいのですがよろしいですか？

というように、勝手に自分で開けて見るのではなく、一応、売主さんにお伺いを立てるのが筋です。

売主さんも内見に来る前には、いろんな部分を見られるのは承知しているのですが、やはり勝手に図々しくいろんなところを見られるのは、良い気持ちがしません。

売主さんに気を使いながらも、自分が見るべき部分はしっかり確認するようにしましょう。

詳しくは筆者の記事で詳しく解説しています👇内見の時はぜひ参考にしてください！

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注意事項② セキュリティー面は大丈夫？

テレビで最近は物騒な事件をよく見ますが、マンションにおいては特に防犯が大切になります。

住民になりすまして来館するとか、宅配便を装ってオートロックをすり抜けるとか、一人暮らしの方や子供、女性は特に気を付けたいものです。

・防犯カメラは適切に設置されているか？

・鍵の管理はしっかりされているか？

・外から部屋の中が丸見えのベランダになっていないか？

・管理人は常駐なのか？

注意事項③　周辺環境を歩いて確認してみる

生活するうえで、とっても大事なことです。

・近隣の駅から徒歩、自転車、車などで何分かかるのか？
時間帯や季節で違いはなるのか？

・買い物ができるスーパーやコンビニ、ドラッグスストアに実際に歩いてみる。
普段食べているもの、日用品の取り揃えがあるのか？、平日の帰宅時間に開いているのか？など、できればチェックしたいところです。

・内科病院、外科病院、歯科、美容院などがあるのか？歩いていける範囲か？

・気になる施設はないか？
宗教施設、お墓、工場など

車や自転車ではわからなかったことが実際に歩いていくと見えることがありますので、内見の時とは別の時間帯で歩いてみましょう。

まとめ

中古マンションは「建物の管理」と「住民の関心度」で寿命が決まってきます。

部屋の間取りや設備、ベランダの眺めになどに気を取られずに、今回ご紹介した、もっときちんと見ておかなければならない、大事な部分をしっかり確認することが大切。

内見時は舞い上がらず、これまで見てきた、5つのポイントを中心に冷静にチェックすることで、購入後の後悔を確実に防げます。

マンションの内見は、「気に入った！」という感情が先走りがちです。

だからこそ、見る順番と見るべきポイントをあらかじめ頭に入れておくことが大切です。

① 建物の管理状態　→　外観・駐車場・共用部の「ゴミ・汚れ・破損」が放置されていないかを見る。

② 住民の質　→　売主・管理人・掲示板・ゴミステーションの4箇所から読み取る。

③ 部屋の設備　→　変えられない部分（向き・アンペア・天井高）を最優先で確認する。

④ お金の流れ　→　管理費・修繕積立金の滞納と、今後の修繕計画の有無を必ず確認する。

⑤ 騒音と生活環境　→　時間帯・曜日を変えて複数回訪問し、自分の耳で感じ取る。

チェックリストは補助ツールに過ぎません。

内見当日は「考えるな、感じろ」の精神で、建物全体の空気感を体で受け取ってください。

それがのちのち、「買ってよかった」につながります。

あなたの素敵なマンションライフの一助になれば幸いです。